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时锟戒:2020-09-30   锟斤拷源锟斤拷中国证券报   
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    “金九”期间,多地推出楼市调控政策,并加大土地供应。业内人士预计,四季度出台楼市调控政策的城市可能增多,热点城市延续调控收紧基调,倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求,房价整体将维持平稳。
 
    增加土地供应
 
    9月28日,唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,根据不同人群的住房需求,合理调整土地供应结构,继续加大市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)商品住宅用地供应,加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏,合理有序安排土地供应。
 
    唐山市要求,根据房地产市场形势,在市中心区建立房价地价联动机制,实行“限房价、竞地价”的土地出让政策,实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块,将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。
 
    部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日,长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任,进一步加强房地产市场调控的通知》,提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例,合理控制住宅用地规模和时序,优先满足住宅用地需要,本年度住宅用地供应同比增长10%以上。
 
   长春市要求,严格执行住宅用地出让履约合同,定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房,在自持期限内用于住房租赁经营,不允许上市交易,产权归房地产开发企业所有。
 
    调控收紧延续
 
    8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,分析当前房地产市场形势,研究落实城市主体责任,稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。
 
    中国证券报记者观察到,在参加会议的城市中,多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。
 
    中原地产首席分析师张大伟表示,成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施,均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等,客观上增加了“炒房”成本。
 
    值得注意的是,不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示,8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%,涨幅收窄0.1个百分点,连续两个月收窄,在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。
 
    三季度以来,全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策,以规范和培育租赁市场。多地指出,加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源,满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司,采取集中建设方式,增加租赁住房有效供给。
 
    压制投资性需求
 
    58安居客房产研究院分院院长张波预计,四季度楼市出台调控的城市将进一步增多,热点城市渐进式调控收紧步伐将持续,调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求,房价整体上不会出现大幅波动。
 
    张波强调,房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响,对房企的规模化将形成较大挑战,同时会影响到高负债房企的后期发展。此外,会进一步提高购房二套以上的门槛,对于投资性需求将起到明显的压制作用。
 
    业内人士指出,预计四季度二手房市场保持量降价稳,刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现,预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场,疫情对租赁市场的冲击更大,市场弹性不足。

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